한국에서 떠나 올때 어머님계시는 시골의 작은 집만 남겨두고 전부 처분하고 온터라, 우리는 내집하나 없는 떠돌이 렌트인생을 살고 있는데, 나름, 신혼집부터 집을 사서 시작해서 그랬었는지, 와이프는 집없이 있는것이 영 불안하고, 렌트비가 너무 아까운 모양이다.
그도 그럴것이 한국은 내가 집을 살때 부터 현재까지 늘상 집값이 올라왔고, 이곳 밴쿠버도 불과 10년전에 비해 집값이 두배 이상들 됐다고들 하니, 여기서도 집을 장만하지 못한 사람들은 이래저래 불안하고 배만 아플따름이다.
하지만 과연 밴쿠버 집값이 정말로 두배로 올랐는지는 정확히 따져봐야 할 문제인데, 한 예로 약 10년전에 이민 오자마자 집을 구매했던 아시는 분이 있다. 그분은 그때 50만불을 주고 현재의 집을 구매했고, 현재 시세는 약 100만불쯤 하니 정말 10년만에 두배 오른것은 맞기는 한 듯 보이지만, 우리가 여기에 한가지 놓치는게 있는데, 그때는 캐나다 달러가 약 1200원 할 시점이었고, 현재는 800원 초반이다. (캐나다 - 미국 달러의 시세도 비슷하게 움직였다)
따라서, 한국 사람이 집을 산다고 가정하면 그때는 50만불 X 1200원 = 6억원, 지금은 100만불 X 800원 = 8억원. 결국 10년동안 2억 (누계 33%) 올랐다는 소린데, 연평균증가율(CAGR)을 구해보면 10년동안 약 4.8% 정도된다.
여기에 한국보다는 좀더 높은 부동산 세금이나, 반드시 들어야하는 집관련 보험료 등을 고려하면, 그 동안에 한국에 집을 사놨었거나, 다른 금융자산에 투자했어도 훨씬 좋은 성과를 거뒀을 거란 얘기다.
그렇다면 지금부터 20년후, 30년후를 바라보고 투자를 한다면 캐나다가 좋을까? 한국이 좋은까?
나는 캐나다에 한표를 던지겠다.
이유는 딱하나인데, 아래의 기사때문이다.
바로 인구의 변화!
캐나다는 원래 부터가 이민자의 나라인데다가, 상당히 오랜기간 꾸준히 이민자를 받고 있어서, 이민자들이 와서 적응하고 생활하는 시스템이 아주 잘 갖추어진 나라이다. 지금도 연간 35만명 정도 (3년 100만명 목표)를 받고 있어서 약 2050년쯤에는 현재의 3천7백만명에서 5천5백만명으로 인구가 늘것으로 예측이 된다.
반면 한국의 인구는 2055년에 4천7백만명이 되니, 지금보다 줄어드는 추세란건 다들 알고 계실꺼다.
지금보다 한 5백만명쯤 줄어드는데, 뭐 집값에 그리 영향을 주겠나? 하시지는 않으실꺼라 믿는다. 왜냐면 자본주의 시장에서는 성장은 당연한 것이고, 그 성장하는 성장율이 증가해야만 진정한 호황이라고 할 수 있다.
가령 GDP가 매년 3% 씩 성장을 하고 있다면 한국 경제로 보면 다행이긴 하지만, 그것은 현상을 유지하고 있는것이지 크게 성장하고 있는게 아니다. 진정 성장을 한다는 것은 GDP가 올해는 3%, 내년은 3.2% 내후년은 3.4% 처럼, 성장율이 성장해야만 진정한 성장이고 호황이라 말할 수 있는 것이다.
그런데, 성장율이 마이너스가 된다는 것은 불황을 넘어 깊은 침체가 온다는 것을 의미한다.
일본의 사례처럼 빈집들이 속출하고, 지방 도시들이 소멸해가는 과정이 진행 될 것이고, 더이상의 재건축이나 리모델링이 수익사업이 되지 못하다보니, 오래된 신도시들은 슬럼화가 가속화되는 현상이 발생 할 것이다.
젊은 사람들은 집살 여력이 없다보니, 캥거루족이 되어 분가하지 않고 같이 살거나, 렌트를 해서 사는 풍토가 벌써부터 만연한데, 평균 아파트값이 9억이라는 서울의 집들을 누가 도대체 받아 줄 수 있겠는가?
물론 위의 인구통계치는 추정일 뿐이고 앞으로 30년간 어떻게 대응하냐에 따라, 아주 다른 세상이 펼쳐질 것이다.
나 또한 여러분처럼 한국인의 저력을 믿는 사람으로써, 한국인들은 위기가 오면 도저히 다른 민족들은 해내지 못하는 일들을 해내는 이루어내고야 마는 사람들이라, 분명 뭔가 대안을 만들 것이다. (통일이 될지도 모른다! 와우 !)
현재 캐나다도 방2개 화장실2개 콘도가 50만불을 넘고 있고, 하우스는 100만불은 줘야, 내가 사는 코퀴틀람 동네에 발을 붙일 수 있으니, 현재 캐나다 젊은이들의 월급으로는 쉽게 접근하기는 어려운 상황이다.
다만, 캐나다는 아직까지 모기지가 80% 이상 95%까지도 나오는 경우가 있고, 저금리를 계속 유지하다보다, 적은 다운페이면트로 25년, 30년 모기지를 안고 살 수는 있기에 거래가 그럭저럭 되는 상황이라고 한다.
특히 현재 거래되느 부동산의 20%를 신규 이민자들이 구매해 주고 있다고 하니, 이민 정책 위력이 발휘되는 상황이다.
여하튼, 냉정하게 현 시점에서 투자하라면, 안정적으로 인구를 늘리고 있는 캐나다에 한표를 던질 수 밖에 없다.
특히 밴쿠버는 중국/한국/일본과 가깝고 기후가 온화하니, 점점더 매력적인 지역이 될꺼라는 것에는 아무도 이견이 없을 것이다 .
이젠, 나라는 정했으니 돈만 모으면 된다 (ㅋㅋ).
다음에는 광역밴쿠버에서 어디가 유망한지도 글을 올려보도록 하겠다.
